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投資「不動產投資信託」的法律須知
作者: 李永然
刊登日期: 2005/6/17
  國內近年來掀起「不動產投資信託基金」(REITs),其全名為“Real Estate Investment Trusts”,這是不動產證券化的形式之一,即由專業機構將不動產所有權單位化後,轉化成「有價證券」,再發行「受益憑證」,開放大眾投資。
投資REITs並非無風險,為了避免風險,投資人一定要瞭解相關的法律規定。我國於民國九十二年七月二十三日由總統公布《不動產證券化條例》,該條例所稱的「證券化」包括「不動產投資信託」及「不動產資產信託」,前者係指依《不動產證券化條例》的規定,向不特定人募集發行或向特定人私募交付「不動產投資信託受益證券」,以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准標的而成立的信託。
筆者認為投資REITs的投資人在法律方面應具有以下四點認識:
一、瞭解REITs的分類:按REITs將匯集投資人的資金所投資不動產標的性質的不同,可分為「權益型REITs」(Eguity REITs)、「抵押型REITs」(Mortgage REITs)及「混合型REITs」(Hybrid REITs)。
二、認識受益證券:投資REITs的投資人應取得「受益證券」,「不動產投資信託受益證券」係指受託機構為不動產投資信託基金而發行或交付表彰受益人享有該信託財產及其所生利益、孳息及其他收益的「受益權」持分的權利憑證或證書。投資人取得「受益證券」後,對該證券應特別注意其上所載「所表彰的權利內容及其他相關事項」、「受益證券轉讓對象有無限制」、「受益人行使權利的限制」…等內容。
三、認識受益證券的轉讓:「受益證券」屬於「有價證券」,行使或轉讓不動產投資信託「受益權」,應以表彰該受益權的「受益證券」為之(參見《不動產證券化條例》第三十八條)。而且此一轉讓必須以「背書方式」為之,如果未將受讓人的姓名或名稱、住所通知受託機構,不得對抗「受託機構」(參見《不動產證券化條例》第三十九條第一項)。
四、認識受益證券遺失的救濟:由於受益證券是「有價證券」,自應妥慎保管,如果不慎發生遺失的情事時,應立即辦理「公示催告」(參見《不動產證券化條例》第四十二條)。辦理「公示催告」應依《民事訴訟法》的規定,向管轄法院提出「聲請狀」,載明下列事項:1、聲請人;2、申報權利的期間及在期間內應為申報的催告;3、因不申報權利而生的失權效果;4、法院。
  綜上所述,可知REITs涉及相關法律的規定甚多,投資人為了確保權益,除了選擇投資的產品,做好風險評估外,還應瞭解相關的法律規定。
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作者簡介
李永然
取得律師資格證時間:1979年1月17日
永然聯合法律事務所、永然文化出版股份有限公司、永然地政士事務所、永然法律研究中心、永然法網科技股份有限公司創辦人
經濟日報、民眾日報、青溪通訊、榮光周刊、青年日報、台北建築月刊、台灣新生報、台北市商會月刊、大成報...等法律專欄執筆
教師資格職銜:
輔大影視傳播系.銘傳大傳系兼任講師
曾任行政院陸委會諮詢委員、教育部兩性平等委員會委員


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